상가를 임차하여 사업을 시작하는 것은 신중한 판단이 필요한 중요한 결정입니다. 계약서에 서명하기 전에 몇 가지 핵심 사항들을 충분히 검토하지 않으면, 이후 예상치 못한 분쟁이나 손해가 발생할 수 있습니다.
이번 글에서는 상가 임대차 계약 전에 반드시 확인해야 할 필수 사항 8가지를 정리했습니다. 처음 상가를 임대하는 분들뿐 아니라, 재계약을 앞둔 사업자에게도 꼭 필요한 정보입니다.
1. 등기부등본 확인 – 실제 소유주인지 반드시 확인
상가의 실제 소유주가 누구인지, 담보나 압류 등의 권리 제한이 있는지를 확인하기 위해 등기부등본을 열람해야 합니다. 임대인이 소유자가 아닌 경우, 소유자의 위임장 및 인감증명서를 요구해야 합니다.
등기부등본 확인 – 실제 소유주인지 반드시 확인하는 세부적인 방법
1. 등기부등본 발급
- 인터넷: 대법원 등기소 사이트
- 오프라인: 가까운 등기소 방문
- 필요 정보: 부동산의 지번 주소
2. 표제부 확인 (기본 정보)
- 주소, 지목, 면적 등 부동산의 기본 정보 확인
- 지번/면적까지 정확히 일치하는지 확인
3. 갑구 – 소유권 확인
- 가장 최근의 소유권 이전 등기가 실제 소유자
- 소유자 이름과 계약 상대방이 일치하는지 확인
- 소유권이전 사유 확인 (매매/상속/증여 등)
4. 을구 – 근저당 및 권리관계 확인
- 근저당권, 전세권, 가압류 등 설정 여부 확인
- 소유자 명의로 채무 관련 기록이 있는지 점검
5. 실제 소유자 확정 위한 추가 확인
- 소유자 신분증 확인 (이름/생년월일)
- 인감증명서 및 인감도장 확인
- 대리인일 경우: 위임장 + 인감증명서 + 신분증 사본 필수
하지만 반드시 신분증 + 인감증명서로 본인 여부를 확인해야 안전한 거래가 가능합니다.
2. 건축물대장 및 사용승인서 확인
건물이 정식 사용 승인을 받았는지, 불법 증축이나 용도 외 사용이 없는지를 반드시 확인해야 합니다. 사업자 등록 가능 여부도 함께 검토해야 합니다.
건축물대장 및 사용승인서 확인 – 불법 건축물 피하는 방법
1. 건축물대장이란?
- 건축물의 법적 현황을 확인할 수 있는 공적장부
- 건물의 용도, 층수, 면적, 구조 등 확인 가능
- 정부24 (www.gov.kr) 또는 지자체 민원실에서 발급 가능
2. 사용승인서란?
- 건물이 정상적으로 준공되고 사용 가능하다는 승인서류
- 임시 사용승인이 아닌지 확인 필요
- ‘사용승인일’이 명시돼 있어야 하고, 미발급 시 불법 사용일 수 있음
3. 불법 건축물 판별 방법
- 건축물대장의 용도와 실제 사용 용도가 다른 경우
- 무허가 증축, 옥탑방, 불법 창고 등이 있는 경우
- 사용승인일 미기재 또는 임시 사용승인 상태인 경우
- 건물 외관이 설계도와 다르거나, 내부구조가 변경된 경우
4. 꼭 확인해야 할 사항
- 건축물대장의 기재 내용과 실제 현장을 비교
- 건축물대장에 없는 구조물이 존재할 경우 담당 구청에 확인
- 사용승인일이 정확히 기재되어 있는지 확인
불일치 시 불법 건축물일 수 있으며, 향후 이행강제금·철거·대출 제한 등의 위험이 있습니다.
3. 임대차 계약서의 주요 조항 철저히 검토
임대차 계약서의 주요 조항 철저히 검토하는 방법들
1. 계약 당사자 정보
- 임대인과 임차인의 이름, 주민등록번호, 주소 등 명확히 기재
- 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서 반드시 확인
2. 목적물 표시
- 주소, 동·호수, 면적, 구조 등 등기부등본과 동일하게 작성
- 공용부분/주차장 사용 여부도 명확히
3. 임대 기간
- 계약 시작일과 종료일 정확히 명시
- 계약 만료 전 자동 갱신/갱신 거절 조건 포함 여부 확인
4. 보증금 및 임대료
- 보증금, 월세, 납부일, 계좌번호를 명확히 표기
- 지연 시 연체 이자율 기재 여부 확인
5. 유지보수 및 수리 책임
- 누가 어떤 수리를 책임지는지 명확하게 구분
- 노후설비·누수 등 발생 시 책임 소재 분쟁 대비
6. 계약 해지 및 위약금 조항
- 중도 해지 가능 여부 및 위약금 조건 확인
- 계약 위반 시 책임 및 손해배상 조항 포함
7. 원상복구 및 퇴거 조건
- 철거·페인트·수리 등 원상복구 범위 명확히 규정
- 퇴거일 전까지의 일정 및 청소비 등 포함 여부
8. 특약 사항
- 전입신고 및 확정일자 권장 문구 포함
- 가전/가구 제공 시 상태 및 책임 주체 명시
- 반려동물, 금연 여부, 서브리스(전대차) 허용 여부 등
계약 후엔 반드시 전입신고 + 확정일자를 통해 법적 보호를 확보하세요.
4. 권리금 관련 조항 명확화
권리금 유무, 액수, 지급 시기, 반환 조건 등이 계약서에 명확히 기재되어야 합니다. 계약서에 누락되면 분쟁 발생 시 법적 보호를 받기 어렵습니다.
권리금 관련 조항 명확화하는 방법
1. 권리금이란?
- 영업시설, 단골손님, 입지 등 유형·무형의 영업 가치에 대한 금전
- 신규 임차인에게 기존 임차인이 요구하는 경우 발생
2. 계약서에 반드시 포함할 항목
- 권리금 존재 여부 명시 (있음/없음)
- 금액, 지급시기, 지급방법 (계좌이체/현금 등)
- 권리금 수령 주체 명확히: 기존 임차인 or 임대인
- 임대인의 동의 여부 반드시 기재
3. 권리금 보호를 위한 조항 예시
- “임대인은 임대차 종료 전 6개월부터 종료 시까지 기존 임차인이 주선한 신규 임차인의 입점을 정당한 사유 없이 거절하지 않는다.”
- “정당한 권리금 회수 기회 제공을 위하여 상가건물임대차보호법 제10조의4를 따른다.”
4. 주의해야 할 상황
- 임대인이 신규 임차인 거절 시, 정당한 사유가 있는지 확인
- 구두 약속만 있고 계약서에 권리금 언급이 없는 경우, 법적 보호 어려움
- 불법 권리금 요구는 문제가 될 수 있음 (공공기관·재건축 지역 등)
5. 상가임대차보호법 적용 여부 확인
다음 조건을 충족하면 보호 대상이 됩니다.
- 보증금이 일정 금액 이하 (예: 서울은 9억 원 이하)
- 해당 상가 주소로 사업자 등록 완료
적용 시 최소 5년간 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.
글이 너무 길어져서 세부내용은 다음 글로 나누어 작성했습니다. 참고해주세요
6. 사업자 등록 가능 여부 확인
상가 주소가 사업자 등록이 가능한 건축물인지 확인해야 합니다. 근린생활시설, 상업시설 여부를 확인하고, 관할 구청에 문의하는 것이 안전합니다.
7. 인테리어 및 시설물 관련 조건 확인
인테리어 가능 범위, 원상복구 의무, 설치 설비의 철거 조건 등을 계약서에 명시해야 추후 분쟁을 피할 수 있습니다.
8. 주변 상권 및 유동 인구 조사
임대료가 저렴하더라도 유동 인구나 상권이 취약하면 사업 실패 위험이 높습니다.
- 유동 인구 수 및 연령층
- 경쟁 업체 유무
- 상권 성장 가능성
- 교통 접근성
마무리하며
상가 임대차 계약은 단순한 공간 임대가 아닌, 사업의 출발점입니다. 충분한 사전 검토와 준비를 통해 안정적인 사업 기반을 다지시기 바랍니다.
